La determinación judicial fue emitida el pasado 22 de mayo por un Juez de Control de Nuevo León, quien resolvió que existen elementos suficientes para iniciar un proceso penal en contra de ambos imputados. No obstante, los señalados continuarán enfrentando el procedimiento en libertad.

Operación inmobiliaria millonaria

De acuerdo con los antecedentes del caso, los acusados habrían concretado una operación valuada en aproximadamente 23 millones de pesos por inmuebles ubicados en una zona residencial de alta plusvalía en el Caribe mexicano.

Según la investigación, la comercialización de las propiedades se realizaba a través de la empresa Foro Construcciones, responsable de promover departamentos en preventa dentro del desarrollo habitacional denominado Condominio Oceana, en Playa del Carmen, Quintana Roo.

Recursos no habrían sido destinados a liberar hipotecas

Noé Quintanilla, representante legal de uno de los denunciantes, explicó que los compradores entregaron importantes sumas de dinero con el objetivo de liquidar los créditos puente que pesaban sobre cada departamento, requisito indispensable para obtener las escrituras correspondientes.

Sin embargo, aunque los pagos fueron efectuados desde 2017, los recursos presuntamente nunca fueron entregados a la institución bancaria encargada de liberar las hipotecas, situación que ha impedido hasta la fecha la escrituración de los inmuebles.

Denuncian retrasos y promesas incumplidas

La defensa de la víctima señaló que durante años los compradores recibieron diversas prórrogas, explicaciones relacionadas con supuestos problemas administrativos y reiteradas promesas sobre la entrega de la documentación legal necesaria.

No obstante, dichas gestiones nunca se concretaron, lo que derivó en la presentación de denuncias penales contra los ahora vinculados a proceso.

El abogado informó que tanto el monto reclamado como el número de afectados podrían aumentar en los próximos días conforme avancen las investigaciones.

Asimismo, indicó que su representado fue uno de los primeros en denunciar los hechos, aunque no se descarta que existan más personas afectadas por la presunta operación fraudulenta.

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Por redacción

CANCÚN, Quintana Roo, junio 4, 2026, (XPFM). -Las denuncias de fraudes de bienes raíces continúan al alza en Cancún, Quintana Roo, y ahora fue el turno de la Inmobiliaria Kritarq S.A.P.I. de C.V. y sus accionistas de ser acusados por engaños en contra de particulares.

La Fiscalía de Quintana Roo estaría a punto de ejecutar acciones penales en contra de Steve Santander Reyes, Georgina Margarita Lomeli Palomino, Wendy Nayeli Mendoza Bernardo e Ismael Nava Mellado, al ser apoderados, socios de dicha inmobiliaria y posibles responsables de un fraude multimillonario al recibir el pago por la compra de un desarrollo inmobiliario que debió entregarse hace un año y que no tiene ni cimientos.

Inmobiliaria Kritarq y sus socios, están al frente del frustrado desarrollo del Condominio Árvore ubicado al noreste del Aeropuerto Internacional de Cancún (AIC), con departamentos con precios que rondan o superan los 4 millones de pesos cada uno y con un aforo de 50 departamentos.

Al menos 40 afectados celebraron contratos de promesa compraventa para adquirir bienes inmuebles con dicha empresa, pero siguen sin recibir sus propiedades a pesar de haber realizado los pagos correspondientes de acuerdo a los contratos firmados y transferencias recibidas por los denunciados.

Los apoderados, socios y ejecutivos de Inmobiliaria Kritarq no responden las llamadas, no dan la cara y la construcción de la obra lleva meses detenida, ni siquiera hay un sólo piso terminado, los estacionamientos, presentando retrasos importantes a pesar de que se les han entregamos millones de pesos por medio de contratos de promesa de compraventa.

Firma de contratos de promesa de compraventa

De acuerdo con los afectados, el cerebro de la maquinación para obtener los recursos bajo el engaño es Steve Santander Reyes, quien apoyado de su apoderado legal y vendedores ofertaron el proyecto inmobiliario.

Ismael Nava Mellado, es el apoderado legal de Santander Reyes y encargado de firmar los contratos de promesa de compraventa por el lado de la inmobiliaria, simulando estos actos jurídicos a pesar de que ambos sabían que no construirían el inmueble.

Ismael Nava Mellado es, de acuerdo a los denunciantes, la cara visible de Inmobiliaria Kritarq, pero que desapareció y se mantiene oculto tras quedar evidenciado que la obra no sería concluida.

En casi todos los casos, los afectados firmaron contrato de promesa de compraventa entre 2023 y 2024, siendo en todos esos casos Ismael Nava Mellado el representante legal del Promitente Vendedor, mientras que por la otra parte fueron las víctimas, con identidad protegida, por temor a represalias y a su integridad personal.

Varios de los afectados acusan “intimidaciones” de Santander Reyes y el propio Nava Mellado ante la insistencia de recuperar sus inversiones. Al principio fueron evasivas, luego promesas y al final amenazas.

Conforme a dicho contrato, Santander Reyes y Nava Mellado se comprometieron a celebrar un supuesto contrato definitivo, sin que esto ocurriera, toda vez que el inmueble nunca se construyó.

El inmueble ofrecido se ubica en la conocida avenida Huayacan de Cancún, conocida en los últimos años por su desarrollo comercial y habitacional.

El inmueble no estaba construido al momento de la celebración del contrato de promesa, siendo la intención de la inmobiliaria (declarada expresamente en el instrumento privado señalado) construirla dentro del plazo fijado para la firma de la escritura y entrega de la posesión del bien con los recursos aportados por los denunciantes y otros compradores.

Los afectados denunciaron que con dolo, Santander Reyes y Nava Mellado insertaron de manera abusiva una cláusula donde se otorgaban la facultad unilateral de prorrogar a su voluntad la fecha de firma de escritura hasta por seis meses más a la fecha inicialmente pactada, sin establecer un acuerdo o aviso por escrito a los defraudados, prórroga que resultó inútil pues aún habiéndose consumido los seis meses el inmueble no cuenta ni con cimientos.

Todos y cada uno de los 40 afectados realizaron la totalidad de los pagos y esperaban la entrega de los inmuebles, o por lo menos la continuación de la obra.

Steve Santander Reyes se escudó en la necesidad de capitalizar a través de un saldo acreedor que sostiene con Petróleos Mexicanos, sin embargo, al consultar las fuentes abiertas, esta redacción pudo corroborar que este individuo se encuentra vinculado a fraudes diversos en el estado de Tabasco y con el mismo PEMEX.

Steve Santander fue director de Grupo Saint Martin, una de las compañías que simulaban contratos con Petróleos Mexicanos en licitaciones públicas, siendo sobrino de Juan de Dios Saint Martin dueño de la empresa.

Santander está involucrado en operaciones sospechosas de manejo de efectivo (según la investigación de Contralínea), pues existe registro de que le prestó diez millones de dólares en efectivo para la campaña de Greg Sánchez para presidente municipal de este municipio.

Los ahora defraudados se comprometieron a pagar diversas cantidades que iban de tres millones de pesos hasta seis millones, realizando diversos pagos, conforme quedó establecido en cada uno de los contratos suscritos por Inmobiliaria Kritarq representada por Nava Mellado, en su representación, con beneficios económicos que llegaron a Steve Santander Reyes, Georgina Margarita Lomeli Palomino, Wendy Nayeli Mendoza Bernardo e Ismael Nava Mellado.

Los pagos se realizaron a diversas cuentas, principalmente a la cuenta bancaria 65-50956553-1 y cuenta CLABE 014691655095655317 de Banco Santander México, cuyo titular corresponde a Inmobiliaria Kritarq, S.A.P.I. DE C.V.

Transcurrido el plazo para que hubieran concluido los trabajos inherentes a concluir el proyecto inmobiliaria Árvore, una vez que se llevó a cabo el último pago y observando que no sólo el avance es nulo en el predio donde se supondría estaría ya erigido el condominio referido y los responsables ya no responden las llamadas.

Han cambiado con frecuencia el domicilio social de su empresa, hasta en tres ocasiones de que se tenga conocimiento, sin que hayan notificado del cambio de domicilio a sus acreedores, de tal forma que a los afectados les es imposible localizarlos.

En sus nuevos domicilios atienden a los que después son sus “nuevos incautos”, pues continúan promocionando por sus propios méritos el inmueble en cuestión.

Finalmente, cuando han sido requeridos por una autoridad, ha sido imposible ubicarlos pues ya no hay ningún domicilio donde se les pueda localizar; se sabe que continúan en la localidad, pues se les ha visto rondando la zona de la Bonampak, en la ciudad de Cancún.

Las víctimas no recibieron respuesta de nadie más relacionado con la empresa hasta el mes de septiembre del 2025, cuando una mujer que dijo ser secretaria de la inmobiliaria solo se encargaba de recibir mensajes, dar evasivas, y negarse a concretar citas con Steve Santander Reyes e Ismael Nava Mellado.

Inmobiliaria Kritarq

Datos obtenido del Registro Público de la Propiedad y del Comercio revelan que el 15 de mayo del 2024 ante el Notario Público número 98, Wandyn Domingo Ovando Rivera, la Inmobiliaria Kritarq se protocolizó con Steve Santander Reyes, Georgina Margarita Lomeli Palomino, Wendy Nayeli Mendoza Bernardo e Ismael Nava Mellado como socios de la empresa; meses previos a la suscripción de los contratos de compra venta de los departamentos, lo que implica no solo la inexperiencia en el ramo inmobiliario y la creación de esa persona moral para recolectar el producto de la venta de los inmuebles.

Las víctimas de este posible fraude inmobiliario señalan a estas cuatro personas como responsables en su denuncia ante la Fiscalía de Quintana Roo y están en espera de las acciones penales en contra de ellos.

-Steve Santander Reyes

Clave de contribuyente SARS780604BX0

CURP: SARS780604HPLNYT02

-Georgina Margarita Lomeli Palomino

Clave de contribuyente LOPG7803061P0

CURP: LOPG780306MJCMLR03

-Wendy Nayeli Mendoza Bernardo

Clave de contribuyente MEBW011010BK3

CURP MEBW011010MCSNRNA0

-Ismael Nava Mellado

Clave de contribuyente NAMI7104179Y1

CURP NAMI710417HPLVLS01

Confianza en las autoridades estatales.

Los defraudados señalan su malestar y preocupación porque en Cancún se permita este tipo de engaños y maquinaciones, pero confían en las autoridades de procuración y administración de justicia estatales para poner un algo en este tipo de acciones que vulneran la credibilidad de inversionistas en este puerto turístico.

Con información de Xpectro.fm.com

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Termina el 2025 y el estado de Quintana Roo, cierra con fraudes inmobiliarios; pero mientras siga la corrupción e impunidad a grupos de intereses mercantiles y de negocios pareciera ser que en el 2026 seguirá la batalla. Las autoridades responsables sólo aplican las leyes ambientales a “defraudadores patitos”, no así a los “grandes pulpos y monopolios”.

Recientemente denunciaron que detectaron 116 ventas fraudulentas de inmuebles en distintos municipios del estado y se sabe que los responsables van desde grupos menores, hasta supuestas grandes empresas que se hacen pasar por serias y que admiten incluso créditos hipotecarios, aunque los compradores nunca reciben el bien y se quedan con la deuda de la hipoteca. Así volverá Quintana Roo a vivir en el engaño que hacen con bienes raíces.

Vieja práctica ante crecimiento urbano

Esta práctica ilícita de los defraudadores inmobiliarios, no es de ahora, tiene algunos años y por más denuncias que se han presentado, solo dos sujetos dedicados a este tipo de fraude han sido detenidos por la Fiscalía General del Estado de Quintana Roo. Este tipo de delito en la entidad son un problema grave que involucra venta de propiedades inexistentes o con problemas legales (tierras ejidales, doble venta), usando redes sociales para atraer víctimas con ofertas falsas de remates, y las autoridades (Fiscalía, SEDETUS) están actuando con denuncias y centros de atención para prevenir y castigar estos delitos, recomendando siempre verificar en el Registro Público de la Propiedad.

Tipos comunes de fraude

• Venta de propiedades “fantasma”: Anuncios en redes sociales con precios muy bajos para atraer a compradores que luego descubren que la propiedad no existe o no está en venta.

• Problemas de Tenencia de la Tierra: Venta de terrenos ejidales o comunales sin la debida regularización, o la misma propiedad vendida a múltiples personas.

• Falsos Remates Inmobiliarios: Ofertas engañosas que prometen grandes descuentos para obtener dinero rápidamente sin entregar el inmueble.

El blanco son los ejidatarios

Los municipios más afectados por este tipo de fraudes en los que muchas veces se involucra a los verdaderos propietarios de terrenos o a ejidatarios con los que los defraudados muchas veces tienen enfrentamientos son: Tulum, Isla Mujeres, Benito Juárez, Othón P. Blanco, Bacalar y Puerto Morelos, según informa la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable, derivado de un trabajo coordinado con los ayuntamientos, a fin de disminuir la incidencia de desarrollos irregulares y frenar prácticas especulativas que afectan a la población. De acuerdo a la autoridades, antes de comprar se debe verificar en el Registro Público de la Propiedad (RPP), sobre todo antes de cualquier pago, consultar la situación legal del inmueble en el portal ciudadano del RPP de Q. Roo.

Hasta falsas notarías corruptas intervienen

Con tal de llevar a cabo la venta fraudulenta de bienes inmuebles, los delincuentes dedicados a esta práctica que no ha podido ser exterminada, los estafadores utilizan hasta notarías falsas, otorgan supuestos créditos hipotecarios y venden también terrenos sin certeza jurídica, propiedades que no les pertenecen o son patrimonio de la Nación o ejidos, utilizando documentación apócrifa.

Ante este grave problema en que se está escriturando el estado de manera apócrifa y con el objetivo de proteger el patrimonio de las familias quintanarroenses y prevenir fraudes inmobiliarios, la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (SEDETUS) informó sobre estos 116 desarrollos inmobiliarios irregulares en distintos municipios del estado, como parte de una estrategia permanente de ordenamiento territorial y transparencia. Estas acciones representaron un beneficio directo para la ciudadanía, al brindar información clara y oportuna que permite a las y los compradores tomar decisiones informadas antes de adquirir un predio o vivienda, evitando riesgos legales, pérdidas económicas y afectaciones al patrimonio familiar.

Como parte de este esfuerzo, la SEDETUS puso a disposición de la población el micrositio oficial: https://desarrollo.sedetus.gob.mx/consultaDesarrollos donde se pueden consultar los desarrollos que no cuentan con los permisos correspondientes y verificar si un predio cumple con la normatividad vigente. Estas acciones se enmarcan en el Nuevo Acuerdo por el Bienestar y Desarrollo de Quintana Roo, promovido por la gobernadora Mara Lezama Espinosa, quien impulsa un gobierno cercano a la gente, transparente y comprometido con la justicia social. En coordinación con el titular de la SEDETUS, José Alberto Alonso Ovando, se ha fortalecido una política pública enfocada en generar bienestar, certeza jurídica y desarrollo urbano ordenado para las familias del estado.

Denunciar penalmente a defraudadores

Con el objetivo de proteger el patrimonio de las familias quintanarroenses y prevenir fraudes inmobiliarios, la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (SEDETUS) boletinó estos 116 desarrollos inmobiliarios irregulares en distintos municipios del estado, como parte de una estrategia permanente de ordenamiento territorial y transparencia. Estas acciones representaron un beneficio directo para la ciudadanía, al brindar información clara y oportuna que permite a las y los compradores tomar decisiones informadas antes de adquirir un predio o vivienda, evitando riesgos legales, pérdidas económicas y afectaciones al patrimonio familiar.

Asimismo, en este programa de apoyo a los compradores de inmuebles la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable tiene un Centro de Atención Ciudadana para asesorarte y recibir denuncias. Para protección de la ciudadanía también se exhorta a denunciar a la Fiscalía General del Estado: Si eres víctima, presenta una denuncia formal para que se investiguen estos delitos. La Fiscalía General del estado detuvo a dos personas que presuntamente se dedicaban a ofrecer servicios fraudulentos de mediación profesional en la compra de bienes raíces, estos sujetos ofrecían hasta 50% por debajo de su costo real, ellos son Luis Fernando y Christopher, según informó el fiscal general de Quintana Roo, Raciel López Salazar. Y tener cuidado con las Redes Sociales, teniendo desconfianza de ofertas demasiado buenas para ser verdad y verifica siempre la autenticidad del vendedor y la propiedad.

Implementa gobierno medidas para evitar fraudes

La dependencia estatal informó que estas acciones buscan brindar información clara y oportuna a la ciudadanía antes de la compra de un predio o vivienda, con el fin de que las personas interesadas puedan tomar decisiones informadas y no arriesgar su inversión en proyectos que se encuentran fuera de la normatividad vigente. Sedetus destacó que la difusión de desarrollos irregulares permite reducir riesgos legales y pérdidas económicas, ya que alerta sobre terrenos o construcciones que no cuentan con los permisos correspondientes. O que incumplen la legislación en materia de desarrollo urbano y ordenamiento territorial.

Asimismo, la Secretaría recordó que mantiene habilitado un micrositio oficial donde la población puede consultar si un desarrollo inmobiliario cumple con los requisitos legales. Así como verificar su estatus antes de concretar cualquier operación de compra-venta. Autoridades financieras y organismos del sector coinciden en que la falta de información y el exceso de confianza son los principales factores que permiten la operación de falsos gestores o “intermediarios” que prometen trámites rápidos y tasas preferenciales. En muchos casos, las víctimas entregan anticipos o documentación personal sin verificar la identidad o acreditación del supuesto broker. Para frenar el fraude inmobiliario en Quintana Roo, las medidas clave se centran en la verificación rigurosa de la documentación de la propiedad, el uso de plataformas oficiales y la denuncia de irregularidades.

Medidas gubernamentales y oficiales; deben ser parejas

• Implementación del Sistema Inmobiliario de Quintana Roo (SIQRO): El gobierno estatal ha puesto en marcha este sistema y un Portal Ciudadano para proporcionar certeza jurídica y prevenir fraudes.

• Boletinar desarrollos irregulares: La Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (SEDETUS) publica una lista de desarrollos inmobiliarios irregulares para advertir a los compradores.

• Investigación y sanciones: Se están investigando notarios y personas implicadas en redes de despojos, y el fraude inmobiliario puede ser sancionado con hasta 12 años de cárcel.

• Líneas de denuncia: Se han establecido números de teléfono y un correo electrónico para que la ciudadanía denuncie cualquier acto que afecte la seguridad jurídica de un predio o vivienda.

• Registro estatal de peritos valuadores: Se aprobó la creación de un registro obligatorio para peritos valuadores con el fin de regular las tasaciones y prevenir la evasión fiscal y el lavado de dinero.

Alerta para los compradores

• Verificación en el Registro Público de la Propiedad (RPP): Confirme que el nombre del vendedor esté registrado como el propietario legítimo y que la propiedad no tenga hipotecas o embargos (libertad de gravamen).

• Comprobantes de impuestos: Solicite y verifique los comprobantes de pago actualizados del impuesto predial y otros servicios.

• Acudir a instancias oficiales: Realice todos los trámites y pagos únicamente en las dependencias gubernamentales oficiales (como la SEDETUS) y evite gestores no autorizados.

• Trabajar con profesionales certificados: Utilice agentes inmobiliarios con matrícula y notarios públicos de confianza.

• Desconfiar de ofertas “demasiado buenas”: Tenga cuidado con las ofertas de remates o ventas en redes sociales que parezcan irreales o que requieran pagos anticipados sin la documentación legal correspondiente.

• Revisión de la identidad y documentos: Verifique la identidad del vendedor o arrendador y revise detenidamente todos los contratos con asesoría legal antes de firmar o realizar pagos significativos.

La clave es la prevención mediante la información y la verificación de la legalidad de la propiedad antes de realizar cualquier pago. Si es víctima de fraude, denuncie inmediatamente a las autoridades competentes, como la Fiscalía General del Estado de Quintana Roo o la PROFECO. Con estas acciones, la SEDETUS refrenda su compromiso de colocar a las personas en el centro de las decisiones públicas, promoviendo un crecimiento urbano responsable, transparente y alineado al bienestar social, para que cada familia de Quintana Roo pueda construir su futuro con certeza y seguridad jurídica.

116 desarrollos inmobiliarios irregulares en Quintana Roo, boletino SEDETUS

Con el objetivo de proteger el patrimonio de las familias quintanarroenses y prevenir fraudes inmobiliarios, la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (Sedetus) boletinó durante el año un total de 116 desarrollos inmobiliarios irregulares en distintos municipios del estado, como parte de una estrategia permanente de ordenamiento territorial y transparencia. Estas acciones representaron un beneficio directo para la ciudadanía, al brindar información clara y oportuna que permite a las y los compradores tomar decisiones informadas antes de adquirir un predio o vivienda, evitando riesgos legales, pérdidas económicas y afectaciones al patrimonio familiar. Como parte de este esfuerzo, la Sedetus puso a disposición de la población el micrositio oficial donde se pueden consultar los desarrollos que no cuentan con los permisos correspondientes y verificar si un predio cumple con la normatividad vigente.

En coordinación con el titular de la Sedetus, José Alberto Alonso Ovando, se ha fortalecido una política pública enfocada en generar bienestar, certeza jurídica y desarrollo urbano ordenado para las familias del estado. Durante el año, los boletinados se distribuyeron en municipios como Tulum, Isla Mujeres, Benito Juárez, Othón P. Blanco, Bacalar y Puerto Morelos, derivado de un trabajo coordinado entre la Sedetus y los ayuntamientos, con la finalidad de disminuir la incidencia de desarrollos irregulares y frenar prácticas especulativas que afectan a la población.

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Un posible fraude inmobiliario sacude Cancún luego de que se revelara que el terreno donde prometen las amenidades de casi 400 departamentos del proyecto “Aurora Tower” está aún en litigio. Aunque las torres residenciales se levantan sobre un predio legalizado, el terreno colindante destinado a albergar amenidades de lujo no ha sido definitivamente adjudicado, lo que ha encendido las alarmas entre compradores, autoridades y expertos.

Riesgo legal en desarrollo de lujo

El terreno en disputa se encuentra junto al complejo Aurora Tower, ubicado sobre el Boulevard Luis Donaldo Colosio, frente al exclusivo residencial Villa Magna. A pesar de que los departamentos se promocionan con más de 30 amenidades —como albercas, gimnasio, spa, ciclovía, cancha, sala de eventos, pet park y más—, estas amenidades estarían proyectadas para construirse en ese terreno que permanece sujeto a litigio entre particulares.

Uno de los litigantes es un expropietario mediático, señalado como antiguo dueño de un medio de comunicación que ya no existe. Esa situación legal ha llevado a que las autoridades de los tres niveles de gobierno adviertan a posibles compradores para que realicen una verificación exhaustiva antes de confiar en la venta.

Compradores en la mira: fraudes crecientes

El caso de Aurora Tower no es aislado. Según la Asociación Nacional de Abogados de Empresas del Colegio Inmobiliario (ANADE), en Quintana Roo “siete de cada 10 ventas tienen algún conflicto”, ya sea por falta de permisos, escritura, contratos inválidos o terrenos en disputa.

Además, la Agencia de Proyectos Estratégicos del Estado reportó al menos 100 casos de fraude inmobiliario en 2025 solo en Quintana Roo, incluyendo ventas apócrifas, documentos falsos y terrenos sin escriturar.

Lo que está en juego para compradores

Los más de 400 compradores que han adquirido departamentos en Aurora Tower podrían verse afectados si el litigio impide que las amenidades prometidas se construyan. La infraestructura de lujo forma parte fundamental del atractivo de este desarrollo y encarece su valor.

Las autoridades advierten que antes de formalizar cualquier compra, los interesados deben:

1. Verificar el estatus legal del terreno en el Registro Público de la Propiedad

2. Confirmar que los agentes inmobiliarios estén certificados y tengan matrícula profesional.

3. Exigir documentación clara sobre los permisos y la propiedad sin gravámenes.

Consecuencias para el sector inmobiliario

Este episodio evidencia una problemática más amplia en Quintana Roo: el alza de fraudes, litigios y construcciones que prometen mucho, pero legalmente no están del todo seguros. Para muchos compradores, la ilusión del paraíso costero puede convertirse en una pesadilla legal y financiera.

Expertos llaman a reforzar la normativa inmobiliaria y a las autoridades a endurecer los controles, para evitar que más inversiones sean vulnerables a prácticas fraudulentas.

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